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相比于住宅物業(yè)，深圳深圳寫字樓市場的寫字向抄調(diào)整更為劇烈。

來自深圳中原寫字樓部的樓價(jià)樓香愛體育APP數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳三大核心區(qū)域——福田、格跌港客羅湖、回年豪擲戶物南山的前港寫字樓租售單價(jià)，較歷史最高值均有20%以上幅度的人反下滑，價(jià)格回到10年前。業(yè)主億掃業(yè)戴德梁行的深圳數(shù)據(jù)也顯示，截至2023年末，寫字向抄深圳甲級寫字樓平均租金為186.5元/月/平方米，樓價(jià)樓香幾乎回調(diào)至2013年的格跌港客水平。

需求下滑的回年豪擲戶物背景下，深圳三大核心區(qū)寫字樓的前港買賣價(jià)格出現(xiàn)“3字頭”。2023年，人反愛體育APP福田、羅湖、南山的寫字樓平均成交價(jià)分別為4.2萬元/平方米、3.1萬元/平方米、5.0萬元/平方米，分別較歷史最高點(diǎn)下跌29%、22%、29%。

租金回調(diào)幅度更大，“供應(yīng)大戶”南山區(qū)的租賃價(jià)格重回“1字頭”。福田、羅湖、南山的寫字樓平均成交租金分別為222元/月/平方米、125元/月/平方米、146元/月/平方米，分別較歷史最高點(diǎn)下跌42%、35%、32%。

位于南山的深圳科興科學(xué)園，歷史最高租金曾觸及220元/月/平方米，2023年的平均租金為140元/月/平方米，降幅超過36%。

時(shí)代周報(bào)記者走訪了解到，為了招租，寫字樓業(yè)主不得不通過降租、贈送裝修、延長免租期等手段招攬客戶。一名負(fù)責(zé)科興科學(xué)園招商的人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，園區(qū)目前一二百平方米的小面積物業(yè)較為緊俏，大面積選擇充足。一間200平方米的物業(yè)，報(bào)價(jià)約160元/月/平方米，扣除物管費(fèi)則為140元/月/平方米，如果租約長，還有議價(jià)空間。

科興科學(xué)園附近的一個(gè)全新寫字樓項(xiàng)目，于2023年底啟動招租，目前還有不少大面積物業(yè)在租，最低租金可以談到100元/月/平方米。

“租金下跌本質(zhì)是供需失衡的結(jié)果?！绷_志文表示。

第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年，深圳共錄得13個(gè)新項(xiàng)目入市，帶來91.9萬平方米供應(yīng)。因內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境挑戰(zhàn)猶存，多數(shù)租戶普遍收緊預(yù)算，全年租賃需求處近年低位，空置率同比上升4個(gè)百分點(diǎn)至28.9%。鑒于企業(yè)租賃決策周期延長，業(yè)主普遍降租以增強(qiáng)吸引力，租金指數(shù)同比下降5.4%。

另一方面，主力客群發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，跨區(qū)選址推動多中心格局形成，也對傳統(tǒng)核心區(qū)的租金造成一定沖擊。

“深圳是一個(gè)比較新的城市，很多商務(wù)區(qū)發(fā)展較快，交通、配套都很齊全，項(xiàng)目品質(zhì)也不錯(cuò)，會稀釋一部分核心區(qū)的客戶。比如福田CBD的客戶搬遷到車公廟，后海的客戶搬遷到前海、超總?！绷_志文表示。

當(dāng)然，企業(yè)自身也有降本增效的需求?！耙徊糠制髽I(yè)確實(shí)經(jīng)營壓力比較大，租約到期后從最核心的商圈搬到次核心商圈或中心區(qū)邊緣。我們接觸到的一些科技公司、制造業(yè)企業(yè)已經(jīng)做出這樣的選擇?！绷_志文進(jìn)一步表示，當(dāng)租戶的選擇增多，業(yè)主方會希望在不確定性的市場環(huán)境下留住支付能力較強(qiáng)的客戶，所以也會主動減租。

福田中心區(qū)一招租中的寫字樓物業(yè)，時(shí)代周報(bào)記者攝

對于寫字樓市場未來的走向，業(yè)內(nèi)的判斷偏謹(jǐn)慎樂觀。

“價(jià)格仍然有一定的下調(diào)壓力?！绷_志文表示。

第一太平戴維斯監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年深圳寫字樓預(yù)計(jì)新增供應(yīng)達(dá)89萬平方米，市場去化或隨大規(guī)模新增供應(yīng)而進(jìn)一步承壓。在此背景下，業(yè)主為實(shí)現(xiàn)預(yù)期去化目標(biāo)將延續(xù)以價(jià)換量策略，平均租金預(yù)計(jì)于短期內(nèi)保持下降趨勢。

“大多數(shù)企業(yè)的增長不會是爆發(fā)式的，但每年都有一定體量的寫字樓供應(yīng)，加上存量規(guī)模不小，今年寫字樓租金依然有一定的下行壓力。但局部市場和項(xiàng)目跌幅將有所收窄至接近底部?！绷_志文說。

“我自己的看法是，深圳寫字樓最壞的時(shí)期已經(jīng)過去了。”鄭叔倫認(rèn)為，目前深圳寫字樓市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向復(fù)蘇，市場上開始有投資的需求，長期穩(wěn)定的投資回報(bào)率吸引中長期投資客入場，隨著各種政策利好因素不斷釋放，市場預(yù)期信心將逐步恢復(fù)。

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